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十年来10大国际都市房价涨近五成?

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9月12日,上海易居房地产研究院9月12日发布《10大国际都市房价指数报告》。

该报告显示:1、10大国际都市房价指数总体上持续了8年多的上涨,直到今年仍保持着上涨趋势。今年二季度,10大国际都市房价指数为147,环比今年一季度上涨1.1%,同比去年同期上涨7.1%,与次贷危机后的低谷2009年一季度相比,上涨60.9%;2、环比增幅排在前3位的城市分别为香港、多伦多和洛杉矶,环比增幅排在末3位的城市分别为新加坡、上海和北京;3、今年二季度与2007年四季度相比,房价增幅排名前3位的城市分别为香港、北京和上海,增幅分别为185%、115%和99%,远高于其他国际都市,而纽约的房价增幅排名垫底,是10大国际都市中唯一一个负增长的城市,仍未回到次贷危机爆发前的水平。

报告认为,从以往经验看,经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。就全球宏观经济形势而言,缓慢复苏的基本面不会改变,经济的上行会支撑房地产市场;虽然金融环境有收紧趋势,但只有紧缩的环境持续作用房价才会下跌,目前来看低利率的宽松货币政策仍是主流,因此有利于房价。综合来看,下半年全球房地产市场总体仍将保持上升态势。

报告预测,展望下半年,不同城市的分化趋势会更加明朗:纽约和洛杉矶的房价可能将继续上涨;伦敦楼市可能会有一段时间的低迷期;香港房价可能还会保持一段时间的上升趋势,但也许增速会放缓;预计北京和上海的房价将稳中有跌。

易居研究院研究员赖勤表示,从以往经验看,经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。就全球宏观经济形势而言,缓慢复苏的基本面不会改变,经济的上行会支撑房地产市场;虽然金融环境有收紧趋势,但只有紧缩的环境持续作用房价才会下跌,目前来看低利率的宽松货币政策仍是主流,因此有利于房价。综合来看,下半年全球房地产市场总体仍将保持上升态势。

该报告主要有以下内容。

在经济走势和货币政策全球趋同的背景下,全球主要大都市房地产市场走势,尤其是房价变化,也具有一定的相似性和趋同性,为了更好跟踪和研究国际及国内大都市的房价变化,易居房地产研究院在国内率先研究和创建了10大国际都市房价指数报告。本报告选取了纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市为样本,依据当地政府公布的统计数据展开分析。

一、10大国际都市房价指数

本报告共选取了10个代表性的国际都市,对各个城市的房价指数进行标准化处理后,以GDP占比计算得出的权重相乘,即得出当期10大国际都市房价指数。

资料图

美国次贷危机爆发以后,10大国际都市房价指数下滑,于2009年一季度触底,此后随着全球经济的逐渐复苏,10大国际都市房价指数也开始了上行趋势;其间,除了受欧债危机的影响小幅两个季度外,10大国际都市房价指数总体上持续了8年多的上涨,直到今年仍保持着上涨趋势。

今年二季度,10大国际都市房价指数为147,环比今年一季度上涨1.1%,同比去年同期上涨7.1%,与次贷危机后的低谷2009年一季度相比,上涨60.9%。当前10大国际都市房价指数的上涨,体现了全球经济的增长势头以及货币宽松政策效应。

二、10大国际都市房价增幅排名

1、香港环比增幅高居第一

根据各国统计部门的数据,与一季度相比,二季度10大国际都市中,房价上涨的城市有6个,下降的城市有3个,持平的城市有1个。

环比增幅排在前3位的城市分别为香港、多伦多和洛杉矶,其中,香港以4.6%的环比增幅高居第一,这主要是因为香港经济增长超预期,股市较好,积累了一定的购买力,并且香港地少人多,买家对房价上涨的预期不变,因此即使政府频频出台楼市调控政策,房价依然有较大上涨。

环比增幅排在末3位的城市分别为新加坡、上海和北京。其中,新加坡以-0.7%的环比增幅位列倒数第一,这主要是因为2008年全球金融危机爆发之后,全球普遍实施量化宽松政策,大量外资涌入新加坡楼市,导致新加坡房价飙升,于是自2009年开始,新加坡政府颁布了一系列楼市调控政策,使楼市降温,这些严厉的楼市管控政策一直延续至今,并且没有明显的放松迹象,因此新加坡房价环比跌幅较大。上海与北京经历了房价大涨的过热局面后,政府相应出台了严厉的楼市调控政策,目前市场降温,因此房价环比小跌。

2、同比增幅排在前3位的城市均来自中国

同比增幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海,其中,北京和上海分列二、三位,同比增幅分别为11.4%和9.9%,这主要是因为中国这一轮房地产周期涨势凶猛,虽然被严厉的楼市调控政策遏制住了快速上涨的势头,但北京和上海的房价同比增幅依然较大。

同比增幅排在末3位的城市分别为新加坡、东京和伦敦。其中,东京以2.3%的同比增幅位列倒数第二位,虽然名次靠后,但是2.3%的同比增幅并不算低,尤其是考虑到日本房产泡沫破灭后失去的20年,近期的同比上涨显得难能可贵,只是其光芒被其他都市欣欣向荣的楼市所掩盖。

3、今年二季度与2007年四季度相比纽约的房价增幅排名垫底

今年二季度与2007年四季度相比,比较10大都市的房价增幅,增幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海,增幅分别为185%、115%和99%,远高于其他国际都市。这三个城市房价增幅较大,主要是因为改革开放以来中国取得了举世瞩目的经济发展成就,GDP持续高速增长,房产的大幅升值是经济突飞猛进的体现,中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利,过去十年投资中国内地和香港的房地产无疑是收益率最高的。纽约的房价增幅排名垫底,是10大国际都市中唯一一个负增长的城市,甚至不如东京,虽然近几年纽约楼市复苏,但是房价仍未回到次贷危机爆发前的水平。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价增幅则达到13%,主要是由于以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。

需要指出的是,本文中的北京和上海的房价涨幅和实际感受可能不一致,因为本文数据引用的是统计局公布的指数,该指数与实际相比,波幅偏小。此外,中国统计局的指数计算方法可能和其他国家的不一样,但是为了数据的权威性,本文仍采用各国官方公布的数据。

三、10大国际都市房价走势

1、纽约和洛杉矶

历史统计数据显示,美国爆发次贷危机和金融危机后,纽约和洛杉矶房价指数一路下行, 2007年至2008年都处于下行通道,在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下,2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳,在低位运行,随后于2012年步入了上升通道,上行趋势延续至今年二季度,其中,洛杉矶房价指数已连续21个季度持续上涨。

比较纽约和洛杉矶房价指数的波动幅度(最高点与最低点的差值),纽约为58.4,洛杉矶为114.2,表明从长期来看,纽约房地产市场更加平稳,洛杉矶房地产市场则更容易大起大落,这与以华人为代表的海外投资需求占比较大不无关联。

2、伦敦

历史统计数据显示,全球金融危机爆发后,伦敦房价从2007年三季度的£300000左右下跌至2009年一季度的£247000,由于英国政府实施经济刺激计划,英国经济开始复苏,伦敦房价触底反弹,从2009年开始进入上行通道,至今年二季度依然维持着上行趋势。今年二季度伦敦房价达到£482000,与金融危机爆发时期的房价高点£298000(2007年四季度)相比,上涨61.7%。

3、东京

观察历史数据,东京房价指数从2007年三季度的94.5下跌至2009年二季度的81.1,随后触底反弹,上涨至2010年三季度的88.6,之后又步入到下行通道,于2012年三季度触底,房价指数跌至80.2,然后房价指数开始震荡上行,上行趋势延续至今年二季度。这波行情主要是因为日本政府推出量化宽松政策后,东京的房地产投资气氛转好,并且由于成功申办2020年东京奥运会,吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。

近十年来,东京房价指数的最高点为98.9,最低点为80.2,波动幅度仅为18.7,因此东京房价走势较为平稳,没有暴涨暴跌。因为经历过房地产泡沫的破灭,所以日本人对于投资房地产更为理性,楼市也因此更为理性。

4、首尔

回顾历史数据,2007年二季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道,从87.9上涨到102.9,随后经历了小幅小跌,2009年一季度房价指数触底,跌至99.8,之后企稳回升,在2009年至今年的时间内,首尔房价指数都在100附近震荡。值得注意的是,截至今年二季度,首尔房价指数已经连续12个季度上涨。这主要是由于低利率和购房限制较宽松等原因。

近十年来,首尔房价指数的最高点为106.2,最低点为87.9,波动幅度仅为18.3,总体来看首尔房价指数走势较为平稳。

5、多伦多

从历史数据来看,从2007年二季度至今年二季度,除了个别时点的微调外,多伦多房价指数基本持续上升,从2007年二季度的64.6上涨到今年二季度的103.2,上涨59.8%。这主要是因为多伦多新房供应量较小,并且海外资金流入楼市较多。今年二季度房价指数相对于一季度上涨了3.0%,涨幅仍然偏大。

6、新加坡

回顾历史数据,从2007年四季度至2013年一季度,除了短暂的受到金融危机的影响小幅回调外,新加坡房价持续上涨,这期间房价上涨的原因主要是美国推行QE,在全世界低利率的影响下,大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了遏制房价过快上涨的势头,新加坡政府采取楼市管控政策,房价应声下跌,从2013年二季度至2015年一季度,房价处于下行通道,随后房价保持平稳态势,一直延续到今年二季度。

7、香港

回顾历史数据,近十年香港房价指数总体上行,基本是大涨小跌的情况,并且上涨的时间要长于下跌的时间。具体来看,除了2008年、2011年下半年和2015年下半年,其余时间段香港房价指数基本是上涨的。截至今年二季度,香港房价指数已经连续5个季度上涨。香港房地产市场持续走高主要有4个因素:1、地少人多,房产供不应求;2、金融环境宽松,利率较低使得炒房成本较低;3、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入;4、内地资本外流,人民币进入香港方便。

8、北京和上海

回顾历史数据,近十年北京和上海房价指数总体上行,基本是大涨小跌,并且上涨的时间要长于下跌的时间。房价指数的上涨,主要是由于国内经济的持续增长,京沪人口大量流入,居民因为投资渠道较少而将资产主要配置在房产上。从2016年四季度至今年二季度,北京和上海的房价指数被遏制住了快速上涨的势头,走势较为平稳,分别稳定在260和220附近。

四、10大国际都市房价走势预测

2017年上半年,世界主要经济体经济状况出现改善,全球经贸活动回暖,国际经济环境也出现一些积极变化。伴随政策不确定性下降,全球金融稳定性有所增强。展望未来,国际经济形势将进一步好转,国际货币基金组织(IMF)6年来首次上调了全球经济增长预期。在IMF最近对全球经济的展望中,2017年全球经济增速再次上调0.1个百分点至3.5%;全球贸易增长预计回升到4%附近,有望自2012年以来首次超过国内生产总值(GDP)增速。但世界经济仍存在不确定性,保护主义、发达经济体货币政策正常化推高利率、政治风险等,这些因素给世界经济蒙上了一层阴影。

今年以来,美国已经进行了两次加息,并且近期很可能进行“缩表”,这些事实都宣告美国已经与量化宽松渐行渐远。欧洲央行超宽松货币政策仍在发挥效果,目前,市场预期欧洲央行将于2018年开始逐渐退出量化宽松,并于2019年年底启动加息,欧洲央行货币政策将渐进谨慎回归正常化。中国目前利率水平处于低位,奉行稳健中性的货币政策,但已有趋紧的趋势。日本未明显改善通胀,短期内不会退出量化宽松的政策。总体来看,全球货币和金融环境处于宽松状态,但处于向紧缩状态的过渡期,未来有收紧的趋势。

从以往经验看,经济走势和货币政策是影响房地产市场的重要因素。经济转暖和货币政策放松,刺激地产市场升温,经济转冷和货币政策从紧,抑制地产市场升温。就全球宏观经济形势而言,缓慢复苏的基本面不会改变,经济的上行会支撑房地产市场;虽然金融环境有收紧趋势,但只有紧缩的环境持续作用房价才会下跌,目前来看低利率的宽松货币政策仍是主流,因此有利于房价。综合来看,下半年10大国际都市的房价总体仍将保持上升态势。

展望下半年,不同城市的分化趋势会更加明朗:由于美国经济的复苏,国内和国外买家旺盛的需求和库存的不断萎缩,纽约和洛杉矶的房价可能将继续上涨,美国楼市的风险也将增加;英国脱欧、政治不确定性、经济增长放缓等将会对伦敦房价造成较大影响,预计伦敦楼市可能会有一段时间的低迷期;随着香港政府不断出台楼市调控政策,预计香港楼市的快速上涨态势或被遏制,因为仍有刚性需求存在,香港房价可能还会保持一段时间的上升趋势,但也许增速会放缓;由于北京和上海严厉的楼市调控政策没有明显放松的迹象,加上中国金融环境的趋紧,预计北京和上海的房价将稳中有跌。

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